오늘은 전∙월세 세입자들의 주거안정을 위해서 마련된 전세 월세 계약갱신 청구권의 정확한 내용과 전∙월세 계약갱신청구권을 행사하는 방법에 대해서 자세히 알아보는 시간을 가져보려 합니다.
최근의 집값하락과는 반대로 불과 1년 전만 하더라도 연일 치솟는 부동산 가격 상승으로 인해 전∙월세 세입자들은 전∙월세 계약만료일이 다가 올 때마다 너무 많은 전∙월세 상승으로 어쩔 수 없이 이사를 가야하는 상황에 내몰리는 일들이 많았었는데요.
오히려 최근에는 반대로 미국의 금리인상과 긴축재정으로 인해서 국내의 부동산 경기도 위축이 되어 주택값이 연일 하락을 하고 있으며 전세와 월세가 오히려 하락을 하고 있는 추세로 전∙월세 계약 갱신 청구권을 사용할 일도 별로 없어진 상황입니다.
하지만 지역별로 전세나 월세가 인기있는 지역도 있어서 집주인의 부당한 요구로 인해서 어쩔 수 없이 이사를 가게 되는 상황을 피하기 위해서는 계약 갱신 청구권에 대해서 자세히 알고 있는 것이 도움이 될 겁니다.
그럼 전세 월세 계약 갱신 청구권에 대해서 자세히 알아보겠습니다.
전세 월세 계약 갱신 청구권이란?
계약갱신청구권이란 전월세 상한제, 전월세 신고제와 함께 부동산 임대차 3법이라는 이름으로 2020년에 시행된 세입자의 주거안정에 도움을 주기 위해 만들어진 제도 중의 하나입니다.
계약 갱신청구권이란 세입자가 계약 연장을 원하는 경우 1회에 한해서 2년간의 계약 연장을 법적으로 보장을 받을 수 있으며 이 경우 전세 보증금과 월세는 기존의 금액에서 5% 이상을 올릴 수 없습니다.
부동산 상승기에는 집값 상승과 함께 전세값과 월세가 함께 급격히 상승을 했기 때문에 계약기간이 만료되고 새로운 계약을 할 때 전세보증금과 월세가 급격히 올라서 어쩔 수 없이 세입자는 다른 저렴한 집을 찾아서 이사를 갈 수 밖에 없었지만 요즘과 같은 부동산 하락기에는 오히려 깡통전세를 걱정해야 하는 상황이라 굳이 계약갱신권을 행사할 이유는 거의 없습니다.
하지만 신규아파트나 지역에 따라 인기가 있는 지역의 경우는 아직도 전월세가 상승하고 있는 주택이 있으니 계약갱신권의 행사가 필요할 수도 있습니다.
계약갱신권 행사 방법
계약갱신권을 행사하는 방법은 간단합니다. 계약 만료 6개월에서 2개월 전에만 계약을 연장하고 싶다고 집주인에게 통보를 하면 됩니다. 통보 방법은 문자나 카톡 등의 증빙으로 남길 수 있는 수단이면 되고 만약 집주인과 연락이 되지 않는 경우에는 내용증명을 보내 놓으면 됩니다.
임대인이 계약갱신권을 거절할 수 있는 상황
1. 세입자가 월세를 2회 이상 연체한 경우
2. 임차인이 거짓 및 부당한 방법으로 임차한 경우
3. 세입자가 주택의 일부 및 전부를 파손한 경우
4. 세입자가 임대인이 동의없이 다른 사람에게 재임대(전대)를 한 경우
5. 임대인 또는 임대인의 직계존속(부모,조부모) 또는 직계비속(자녀, 손자녀)이 실거주할 경우
계약갱신권 관련 헷갈리는 질문들
1. 묵시적 갱신은 계약갱신 청구권을 행사한 것으로 보나?
묵시적 갱신이란 전세계약기간이 만료가 되었는데도 집주인과 세입자 사이에 아무런 말이 없이 계약기간이 지났다면 묵시적으로 계약이 연장된 것으로 본다는 일종의 관례인데 이 경우에는 계약갱신권을 행사한 것으로 보지 않습니다.
정리하면 이 경우 기존 계약 기간 2년에 묵시적 갱신으로 인한 연장 기간 2년, 그리고 묵시적 갱신기간이 끝나기 2개월 전에 계약갱신권을 사용하면 추가로 2년 더 연장이 가능하므로 총 6년동안 살 수 있게 됩니다.
즉, 묵시적 갱신은 계약갱신 청구권과는 전혀 상관없습니다.
2. 계약갱신청구권 행사시 중간에 계약해지는 가능한가?
가능합니다. 특히 최근같이 집값하락시에는 좋은 조건에 좀더 저렴한 주택들이 많이 나오기 떄문에 계약갱신청구권을 행사했더라도 중간에 계약을 해지하고 다른 곳으로 이사를 갈 수 있습니다.
하지만 최소한 이사를 가기 전 3개월 전에는 임대인에게 통보를 해서 집주인이 다음 세입자를 구할 수 있는 충분한 시간을 제공해야 합니다.
3. 실거주 목적으로 계약 갱신 청구권이 남아있는 집을 매입했을 경우는?
계약만료일 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신 청구권의 행사여부를 통보할 수 있으므로 계약만료일 6개월 이전에 소유권이전등기를 마무리 한다면 실거주 목적으로 계약갱신권 청구를 거절할 수 있습니다.
하지만 소유권등기 이전에 계약갱신권 청구권의 행사를 이미 한 경우라면 실거주를 위한 매매라고 하더라도 계약갱신권 청구를 거부할 수 없습니다.
4. 계약갱신청구권을 사용하지 않겠다는 합의 후 번복이 가능한가?
계약만료일 2개월전이라면 가능합니다.
이상으로 전세 월세 계약갱신청구권 행사방법에 대해서 자세히 알아봤습니다. 지금 현 시점에서 계약갱신청구권을 행사가 필요하신 분들은 별로 없겠지만 일부지역에 따라서는 필요한 상황도 있을 겁니다.
계약기간이 만료되기 전에 계약갱신이 필요하신 분들께 도움이 되시기를 바랍니다.